상가건물(물건) 매매 시 반드시 확인해야 할 것들

대한민국 국민이라면 누구나 건물주 꿈을 가지고 있습니다. 처음에는 주택 매매로 시작해서 자산을 불려나가며 어느 정도 자금력을 갖춘 다음 작은 건물을 매매하게 되는데요. 일반적으로 상가건물을 매매하는 경우가 많습니다. 건물을 처음 매매하다 보면 주택과는 다른 부분들이 존재하는데요. 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 아파트나 주택을 매매할 때도 겉으로 보는 것과 달리 살아보지 않고서는 알 수 없는 것들이 있습니다. 상가건물 또한 일반적인 사항들은 공인중개사를 통해 확인할 수 있지만 매매하지 않고서는 확인할 수 없는 중요한 사항들이 존재합니다.

​

이 글의 주제는 상가 물건 매매를 진행할 때 최소한의 리스크를 확인하고 매매의 판단 기준을 제시하고자 합니다. 20여 년 공인중개사로 일해오면서 다양한 건물 매매와 임대인 그리고 임차인 간의 갈등, 분쟁 등의 요소가 발생했던 주요 원인을 토대로 작성하였습니다.

 

​

보유 목적과 수익률

대부분은 수익을 목적으로 상가건물을 매입하게 됩니다. 도시개발 또는 정비 사업의 계획을 이해하고 단기간 거치 후 특정 시점(세금 면제, 감면 등)에 시세차익 매도를 위한 것인지, 꾸준한 월단위 임대수익을 토대로 장기보유 목적으로 하는지에 따라 매입 시 필요한 은행융자와 투자원금 비중을 달리해야 합니다.

A. 투자원금 최소 방식을 선택한다면 물건의 가격이 높은 경우인데, 일정한 고수익이 보장되는 상권의 중심지에 위치해야 합니다.

은행융자 비중 55%(LTV 감정가 확인 필요) 이하로 하고 투자원금 비중은 45% 이상을 권장합니다. 여기서 중요한 것은 은행융자의 이자가 임대수익을 역전해서는 안 됩니다. 당연한 논리이지만 최소 월 임대료 수익이 월 은행융자의 이자보다 2~3배 이상 커야 비교적 안정적으로 목표시점까지 보유할 수 있습니다. 투자원금 대비 연간 수익률로 환산한다면 3~5% 수준이 가장 이상적입니다. 그러나 국제적 경제 상황 다변화로 인해 장기 불황으로 이어질 가능성이 있다면 은행융자 방식은 치명적인 손실을 가져오게 됩니다.

​

만약 장기 불황으로 인해 임차인이 월세를 납입 못할 상황이 되어 보증금으로 대납하는 상황이 오게 되면 이미 늦습니다. 이 시점까지 진행되면 새로운 임차인을 구하기도 어려울뿐더러 구하더라도 얼마 버티지 못하고 입주 퇴거를 반복하게 되며 장기 불황 악재가 해소될 때까지 공실로 남게 될 가능성도 배제할 수 없습니다. 그렇게 되면 은행 이자를 감당 못하게 될 수도 있습니다.

​

만약 인근 지역 택지 개발 및 도시정비 사업으로 주거인구 및 유동인구가 일시적으로 감소한다면 임차인의 사업은 직격탄을 맞게 됩니다. 임차인의 사업 손실은 월 임대료 납입의 부담으로 이어지고 그 리스크는 고스란히 건물주에게 옮겨가게 됩니다.

보통 철거 및 이주에 2~3년, 도시 개발 3~4년 최소 5년은 버텨야 하는데 은행융자 비중이 높다면 지옥 같은 5년을 보내야 합니다. 결과적으로 5년 뒤에는 누구나 부러워할 만한 상가의 건물주로 자리매김할 수 있지만 개발사업이 진행되는 동안의 고통은 끔찍할 것입니다.

​

최근 COVID-19 팬데믹 이후 주택 가격 폭등 현상은 과거의 경제적 불황과는 좀 다른 양상을 보이고 있습니다.

첫 번째는 주식시장과 선물, 파생상품 및 원자재 가격이 추락하는 상황 속에 다른 투자 대안이 없었기에 부동산 쏠림 효과가 있었습니다.

두 번째는 외부 공용 시설 출입 자제, 재택근무 혹은 원격수업 등 비대면(Untact) 사회가 가속화 됨에 따라 주거지 공간의 다변화를 가져왔습니다. 헬스장에서나 존재했던 러닝머신이 주거지 내 체력단련실로 변화하는 것처럼 밖에서 이용 및 생활해야 했던 요소들을 집안으로 가져오게 되니 더 넓은 주거 공간을 필요로 하게 되고 이것은 곧 수택 수요 증가와 가격 폭등으로 이어지게 된 것입니다.

​

그런데 COVID-19 팬데믹으로 인해 상승한 것은 주로 주거지이며 상가건물의 상승폭은 주거지 대비 크지 않았습니다.

오히려 임차인의 사업 내용이 변화를 수용할 수 있는 트렌드의 사업이냐 아니냐에 따라 건물주 수익에 영향을 주고 있습니다. 사람들이 밖으로 나가지 않으니 음식을 배달하는 경우가 많습니다. 덕분에 '라이더'라는 고수익 직업이 탄생하기도 했습니다. 임차인이 배달 플랫폼 서비스와 연동 된 사업이었다면 비교적 안정적으로 유지할 가능성이 높은 반면, 고객의 방문을 기다릴 수밖에 없는 사업이었다면 어려움을 이겨내기 쉽지 않았을 것입니다. 그리고 그 리스크는 고스란히 건물주에게 옮겨가게 됩니다.

델타, 오미크론 등 바이러스는 변이를 거듭할수록 점차 약화되어 치명력을 잃게 되고 인간의 삶은 일상 회복으로 돌아가겠지만, 건물주는 임차인의 사업 내용에도 관심을 가질 필요가 있다는 교훈을 남겼습니다. 그보다 더 중요한 것은 은행융자 비중이 높을수록 경제 상황 다변화에 민감하고 신속하게 대응해야 합니다.

[연간 수익률(3~5%)] = ((([월 임대료] - [은행융자]) * 12개월) / [투자원금]) * 100

B. 투자원금 확대 방식을 선택한다면 물건의 가격이 낮으며 일정 기간 수익률을 기대하기 어려운 경우에 해당한다고 봅니다.

차라리 은행융자가 없으면 좋겠으나 처음 건물을 매매하는 건물주라면 100% 투자원금 마련은 쉽지 않습니다. 투자원금 비중은 최소 60% 이상으로 하되 현금 비중이 높으면 높을수록 좋습니다. 앞서 A 투자방식과는 달리 투자원금 비중이 높기에 리스크가 낮으며 장기 불황에도 큰 어려움 없이 버틸 수 있습니다.

​

만약 인근 지역 택지 개발 및 도시정비 사업으로 인해 시세보다 낮은 가격으로 매각하는 상가건물이 있다면, 기회로 여기고 적극적인 투자를 고려해 봐야 합니다. 정비 사업 기간(최소 5년) 동안 수익이 없어도 버틸 수 있으려면 투자원금 비중을 압도적으로 높여야 합니다.

​

입지분석

상가건물 매매에 있어서 입지는 수익률과 가장 밀접한 관계가 있습니다. 가장 선호하는 조건은 상업중심지, 역세권, 광역철도선, 백화점, 정부청사 및 관공서 등 유동인구가 많은 중심지에 위치하는 것이 이상적이지만 물건 가격이 비싸고 이미 대부분은 선점되어 기회가 없을 것입니다.

다행히도 트렌드가 변화되어가고 있습니다. 과거에는 상업중심지에 상가 물건들이 인기가 있었다면 최근 10년을 놓고 보면 상업중심지와 주거지 그리고 공업지를 경계로 놓고 교차점이 형성되는 구간 중 주거지와 가까운 교차점에 상권이 발달되는 경우가 많습니다.

이 현상은 현대인의 바쁜 일상과 관련 있으며 시간을 절약하고자 하는 의지가 반영되어 되도록이면 주거 밀집 지역과 더 가까운 지역을 선호하게 되는 현상입니다.

예를 들어 음식점의 경우 상업중심지에만 위치했던 본점이 최근에는 프랜차이즈 형태의 사업으로 발전하여 내 집과 가까운 상권에도 2호 3호점이 존재하게 되고 멀리 나갈 필요가 없고 시간을 절약할 수 있기 때문입니다. 프랜차이즈의 최대 강점은 일정한 수준의 퀄리티가 동일하게 보장된다는 묵시적인 기대감을 갖고 있기 때문에 본점의 고유한 맛을 느끼기 위해 멀리 나갈 필요가 없습니다. 과거와는 달리 상업중심지로 유동인구 집중 현상이 낮아졌고 정부가 추진하는 트렌드도 균형 발전 전략이기 때문에 주거지와 가까운 교차점을 노려보는 것도 괜찮습니다. 상업중심지가 예전보다는 유동인구 집중 현상이 낮아졌지만, 여전히 상권 트렌드를 주도하고 중심 역할 기능을 수행하는 것은 변함없습니다.

243만 달러(약 29억 원)에 팔린 가상 공간 디센트럴랜드(Decentraland)의 땅

 

※ 메타버스 가상 부동산

최근에는 메타버스 공간에서도 가상 부동산 매매가 일어나고 있습니다.

메타버스란? 초월(beyond), 가상을 의미하는 meta와 세계를 의미하는 universe의 합성어로, 1992년 출간된 소설 '스노 크래시' 속 가상 세계 명칭인 '메타버스'에서 유래된 용어로 현실에서 존재하는 세상을 디지털 가상공간으로 확장시킨 것입니다. 가상세계 속에서도 정치, 경제, 사회, 문화 활동을 할 수 있게 만드는 시스템이라 할 수 있습니다. 영화 '레디 플레이어 원'을 떠올리면 이해가 쉽습니다.

​

약국은 병원 건물 1층에 위치하고, 모텔은 상업중심지가 끝나가는 부분에 위치하는 것이 가장 큰 수익으로 연결되지만 대학로는 조금 다릅니다. 주로 음식점과 주점으로 상권을 이루는 대학로의 경우 여러 개의 골목 구석구석에 상가건물들이 위치하고 있고 상가 간의 이상적인 조합으로 일정한 균형을 이룬다면 골목 자체의 트렌드가 형성되기도 합니다.

예를 들어 1차는 맛있게 2차는 알코올과 함께 3차는 시원하게 노래로 질러보자 할 경우 한 골목 안에 1, 2, 3차 코스의 상가들이 형성되어 있다면 매출 체인을 이루게 될 것입니다.

때로는 하나의 테마로 이루어진 상권들도 있습니다. 신당동 떡볶이 골목, 신림 순대타운 같은 테마 거리가 이에 해당합니다. 특정한 테마로만 구성되어 있는 상권은 다른 지역에서 볼 수 없는 특산품이나 그 지역만의 고유한 문화적 가치가 상품적 가치로 연결될 수 있을 때 형성되는 경우가 많습니다.

​

그러나 대부분의 상권은 변화되는 트렌드 속에 존재합니다. 90년대까지만 해도 어디에서나 볼 수 있었던 커피 다방은 이제는 찾아보기 어렵고 대규모 자본의 프랜차이즈 커피 전문점으로 바뀌었습니다. 포장마차에서나 맛볼 수 있었던 불 닭발 요리가 체인화되어 치즈를 얹은 닭발 요리 퓨전포차로 변했듯이 상권의 구성요소들은 계속해서 진화해가고 소비자의 트렌드에 맞춰 가장 먼저 민감하게 움직입니다. 무엇보다 상가의 주인이 되고자 한다면 변화되는 상권 트렌드를 수용할 수 있는 분위기가 형성되어 있는지 확인하는 것이 입지분석의 가장 중요한 핵심이라 할 수 있습니다. 상업중심지의 기본 조건뿐만 아니라 주변에 없는 트렌드를 수용할 수 있는지, 나의 건물에는 어떤 상가들이 자리 잡을 수 있을지 상권의 전반적인 시장분석 과정도 함께 고려해야 합니다.

건물주는 사업을 하지 않기에 시장분석은 사업장을 운영하는 임차인의 몫이 아닐까 하시는 분들도 있습니다만, 상권 중에서도 대표적인 상업중심지에 위치한다면 시장분석은 특별히 필요하지 않을 수 있습니다. 그러나 시장에 처음 진입하는 대다수의 건물주는 중심지에 진입할 수 없으니 중심지의 인구 유동성을 분산 유입시키기 위해서는 차별성을 고려하지 않을 수 없습니다. 때문에 건물을 매입하기 전에 기존 임차인의 사업을 분석하거나 새로운 임차인을 맞이한다면 사업을 충분히 검토하고 중장기적인 유지 가능성을 고려하고 협력자의 시각으로 바라봐야 합니다.

​

※ 공공데이터 포털

정부에서 제공하는 빅데이터로 공공행정, 과학기술, 교육, 교통 물류, 국토관리, 농축수산, 문화 관광, 법률, 보건 의료, 사회복지, 산업고용, 식품 건강, 재난안전, 재정금융, 통일외교 안보, 환경 기상 등 다양한 분류체계의 빅데이터를 제공하고 있습니다. 소개하는 이유는 지역별로 인구 유동성에 대한 빅데이터를 제공하는 자치행정기관이 있으니 참고하시면 되겠습니다.

https://www.data.go.kr/

공공데이터 포털

 

시세분석

마음에 드는 위치를 선정하였다면 공인중개사를 찾아가기 전에 시세를 먼저 확인해야 합니다. 주변의 시세를 먼저 확인하고 해당 물건의 최근에 거래된 시세를 중심으로 과거 추이를 함께 확인해 보는 것도 좋겠습니다. 프리미엄급 대단지 아파트가 가격이 상승하면 주변의 아파트도 함께 상승하듯이 상가 또한 풍부한 유동인구의 중심점에 위치하고 가장 높은 시세를 이루고 있다면 주변 물건 또한 조금 낮거나 비슷한 가격에 시세가 형성됩니다.

물건의 시세와 공시지가 갭이 클수록 인기 있는 물건이라 할 수 있습니다. 물건의 평당 단가가 높다는 것은 그만큼 수익성에 대한 평가가 검증되었다고 할 수 있으나 주변 물건에 비해 단기간에 급격히 오른 시세의 물건은 일단 보류하시고 충분한 검증 후 선택해야 합니다.

​

※ 우리동네 부동산 디스코

물건 주변의 실거래가를 확인하는 가장 쉬운 방법은 디스코 사이트를 이용하는 것입니다. 모바일에서도 조회 가능합니다.

https://www.disco.re/

디스코 - 우리동네 부동산

해당 지역의 주소나 물건지 주소를 입력하면 해당 위치를 중심으로 맵 형태의 실거래가 정보를 제공합니다. 관심 물건의 실거래가가 없더라도 주변 시세를 확인하는 수준에서는 활용도가 매우 높습니다.

우리동네 부동산 디스코 - 맵 실거래가 서비스

 

임차인(세입자) 현황 확인

앞서 입지분석의 내용에서 시장분석의 중요성을 일부 언급했습니다. 해당 물건을 매매하고자 한다면 임차인의 사업에 대해서도 시장분석을 통해 면밀하게 검토하여야 합니다. 입점된 프랜차이즈의 종류와 자본 규모, 주변 상가와 조화를 이루고 있는지 등 임차인의 사업 현황은 새로운 건물주가 되고 싶은 가장 확실한 매력 조건이기도 합니다.​

728x90

 계약서 기본사항, 임대료 확인

가장 먼저 확인해야 할 사항은 공인중개사를 통해 계약서의 기본 내용을 요구해야 합니다. 실제 계약서는 매매 계약 당일 이전에 보여달라고 하기가 부담스러운 부분이 있습니다. 매도인은 실제 매매 계약을 진행하고자 하는 매수인이 맞는지 확인할 방법이 없기 때문에 매매 계약 당일 이전에는 공개하지 않는 것이 일반적인 입장입니다. 매수인은 공인중개사를 통해 최대한 많은 정보를 얻어내야 하며, 매매 계약 당일에는 공인중개사가 알려준 정보가 맞는지 실제 임차인 계약서를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

매매 계약 전, 아래의 정보는 반드시 확인해야 합니다.

● 각 층별 또는 호실별 임차인 임대 유지 기간(연 단위, 기간이 길수록 좋음)

● 각 층별 또는 호실별 임차인 임대료

● 계약서 특약사항

임차인 임대 유지 기간은 정확한 날짜는 필요 없으나 대략적인 유지 기간은 확인해야 합니다. 계약서 특약사항은 매도인의 불리한 사항을 담고 있는 경우가 많기 때문에 매매 계약 당일 전까지는 잘 알려주지 않습니다. 공인중개사 역시 매도인과 매수인의 중재자 역할이기에 어느 쪽도 불리할 수 있는 내용을 파고들지 않습니다. 임차인의 임대 기간이 1년 미만인 경우 지속적인 임대차 계약 유지 가능한 업종인지 구분하기가 어렵습니다. 공인중개사에게 조심스럽게 월 매출에 대한 질의를 해보고, 임차인이 정보 제공을 거부하는 경우, 저녁 피크시간에 찾아가서 방문객의 분위기를 살펴 짐작하는 수밖에 없습니다.

​

임대료 적절성 평가 및 수익률 환산

앞서 공인중개사를 통해 얻어낸 정보로 연간 수익률로 환산해 보고(상위 내용 중 '보유 목적과 수익률 - 연간 수익률' 참고) 주변 물건의 시세 대비 연간 수익률도 함께 확인합니다. 디스코에서 주변 물건의 거래내역 중 '월세' 탭을 클릭하면 확인할 수 있으나, 대부분 정보를 제공하고 있지 않습니다. 이것 역시 공인중개사를 잘 구슬려서 알아내는 방법이 가장 효율적입니다.

​

만약, 사전에 공인중개사를 통해 확인된 정보가 매매 계약 당일에 제출된 서류의 내용과 상이하다면 계약 진행을 중지하시고 다른 물건을 찾아보시기 바랍니다.

​

건물 상태 확인

상가 물건 매매 계약 이후 매도인과 매수인의 가장 빈번한 분쟁 원인이 건물에 대한 하자 보수 책임 유무입니다. 대다수의 상가건물은 2~5층 이내의 층수가 보통이며 준공연도가 15~20년 또는 그 이상 노후된 건물들이 보통입니다. 때문에 여기저기 보수해야 할 부분들이 많이 있으며 건물을 매수하기 전에 최대한 많은 부분을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 확인되지 않은 부분은 문제가 발생했을 때 임차인과의 갈등으로 이어지며 그 시점에는 더 많은 비용을 지불해야 합니다.

​

옥상, 옥외 방수 상태 확인

가장 먼저 확인해야 할 부분은 옥상의 배수구입니다. 비가 많이 오는 날에 옥상의 배수구가 막혀 있거나 낙엽이나 담배꽁초, 쓰레기 등 이물질로 덮여있어서 배수가 원활하지 않으면 배수구가 없는 방향에 물이 고이게 되고 그 상태로 오랜 시간 반복되다 보면 방수력이 약화되어 결국 누수로 이어지게 됩니다.

옥상 배수구

배수구가 막혀있는지 아닌지 확인하려면 직접 물을 뿌려보는 것이 가장 확실한 방법입니다. 배수구는 건물의 모서리 끝면에 2개 이상 있어야 합니다. 그런데 대부분의 상가건물은 음식점을 포함하고 있는 경우가 많습니다.

옥상 복잡한 덕트

음식의 조리로 인해 발생하는 매연을 밖으로 내보내야 하기 때문에 주방에는 필수 설치되어야 하고 음식의 종류에 따라 고기를 굽는 형태라면 홀 테이블에도 덕트를 설치해야 합니다. 문제는 신축 건물이 아닌 노후된 건물이며 덕트를 고려하여 설계되지 않았을 겁니다. 그래서 옥상에 조잡하게 매연저감장치라든지 필터 같은 대형 도구들이 자리 잡고 있기 때문에 배수구가 그 구조물 아래에 위치할 수도 있습니다.

즉, 배수구가 정상 기능을 하는지 확인하기가 까다롭다는 겁니다. 손이 닿지 않는 구조물 속에 포함되어 있다면 물 호스를 이용해서 물을 뿌려보던지 물 양동이에 물을 많이 받아서 한 번에 밀어보는 것도 하나의 방법이겠습니다.

​

다음은 마지막 방수시공 연월일, 시공업체명, 영수증을 확인해야 합니다. 영수증이 없다면 업체명이나 전화번호로 업체에 문의하여 해당 건물의 시공 이력을 확인할 수 있습니다. 외관상으로 갈라진 곳이 없어 보여서 누수의 문제가 없을 거라 단정하지 마시고 보통은 3~5년 이내에 보수작업을 주기적으로 해야 하므로 마지막 시공 이력을 확인하는 것이 매우 중요합니다. 경우에 따라 유지 보수 시점이 지났다면 매수 비용 감면 요건에 포함시켜서 협의해도 좋겠습니다.

​

방수 문제는 매우 흔하게 발생하는 문제이며 보통은 매수 이후 6개월 까지는 매도인이 책임지는 것이 관례입니다. 그러나 관례라고 해서 법적 근거가 될 수는 없습니다. 비용 문제는 생각보다 민감한 영역이므로 소송으로 번질 수도 있습니다. 일을 복잡하게 만들지 않으려면 매매 계약서에 별도 조항으로 명시해두는 것이 좋겠습니다.

특약사항 - 계약 후 특정 기간 내 방수 및 누수와 관련한 문제가 발생할 경우 매도인이 유지 보수 비용을 지불한다. 단, 특정 기간은 매수인과 매도인이 합의하에 결정된 기간이며 6개월로 한다.

그럼 6개월 이후에 발견되면 어떻게 될까요? 방수 문제는 비가 많이 오는 장마철이 아니고서야 발견하기 어렵습니다. 그래서 매수 시기가 매우 중요하긴 합니다. 3월에 매수하면 쌀쌀한 꽃샘추위 상황에서도 외풍으로 인한 방열 상태도 확인할 수 있고 장마가 시작되는 여름도 유지 보수 범위 안에 있으니 비용을 절약할 수 있습니다.

​

전기 확인

전기와 관련해서 공인중개사의 역할은 한국전력에 연락하여 계량 값 대비 전기 사용료 정산 업무를 보조하는 것이지만 매수인은 전기와 관련해서 모든 사항을 알고 있어야 합니다.

층별 전기 계량기가 어디에 위치하는지 확인하는 것이 기본입니다. 준공연도가 오래된 건물일수록 일반적인 위치와는 다른 곳에 배치되어 있을 가능성이 높습니다. 건물의 계단 1층에 모여있으면 좋겠으나 어처구니없게도 건물 외벽에 위치하면서 사람의 손이 닿기가 어려운 위치에 배치되어 있을 수도 있습니다.

노후된 건물의 전기 계량기

간판, 옥외 덕트 환풍기, 옥외 에어컨 실외기 등 사용된 전기 배선이 특정 임차인의 호실 계량기에 포함된 것이 맞는지 확인하는 것도 중요합니다. 준공연도가 오래된 건물은 처음부터 전기 배선이 제공된 게 아니라 임차인의 변화되는 사업 환경에 맞춰서 추가된 것들이 대부분입니다. 문제는 임차인이 바뀌는 과정에서 기존 배선의 용도를 잘 모르다 보니 추가되고 또 추가되어 더 복잡한 구조가 되어버립니다.

만약 새로운 임차인이 계약되어 간판을 설치하려고 하는데, 옥상에 안 쓰는 덕트의 배선이라 판단되어 그것을 끊고 간판에 연결했는데 알고 보니 다른 임차인의 계량기에 소속된 배선이었다면 어떻게 될까요? 임차인 간의 분쟁으로 끝나지 않습니다. 이런 경우는 건물주 책임도 피하긴 어렵습니다.

이런 사태를 막으려면 건물주가 충분하게 이해하고 있어야 하는데 변화되어온 환경을 모르고 넘어온 경우가 더 많습니다. 게다가 그런 상황에서 건물주가 바뀌게 된다면 어떨까요? 상황은 더 복잡해지겠죠. 따라서 임대차 계약서를 작성할 때도 특약사항에 시공, 설치, 변경에 대해서는 임대인의 허가 요청과 동시에 완료되었을 때는 확인 점검을 시켜줘야 한다는 내용으로 기재해야 합니다.

​

상하수도 확인

요즘 지어지는 신축 건물은 각 층별, 호실별로 상하수도 계량기가 설치되어 있으나 준공연도가 오래된 상가 건물의 경우 대부분 1층에 위치합니다. 3층 건물을 가정하자면 각 층별 사용료를 별도로 내는 게 아니라 계량기가 하나이기에 건물 전체의 사용료를 내야 하므로 임차인들이 협의하여 사용량의 적정 배분을 결정해야 합니다.

수도 계량기

같은 음식점이도 물을 많이 사용하는 종류가 있을 수 있고 제품을 판매하는 상가라면 물 사용량 차이가 많이 나므로 균등하게 배분하는 것은 바람직하지 않습니다. 건물을 매수하는 입장에서는 기존의 관행을 유지하도록 도와야 할 것이고 새로운 임차인이 들어오게 된다면 6개월 이용료를 평균해서 그 이전과 차이가 있다면 재배분을 고려하는 것이 좋겠습니다. 그러나 임차인이 특별한 이의 제기를 하지 않는다면 기존 관행을 유지하는 쪽이 낫습니다.

다른 것보다 신경 써야 할 부분은 겨울 한파로 인해 동파되는 경우인데요. 최악의 경우 수도 파이프가 실외로 노출되어 있는 경우, 감싸져있는 보온재 상태가 괜찮은지 확인할 필요가 있습니다. 한파가 예상되면 물을 틀어놓거나 보일러를 계속해서 가동하는 방법도 있으나 동파를 예방하는 것은 어디까지나 임차인의 몫입니다. 건물주는 동파 이력 여부를 확인할 필요가 있고 가장 오래된 임차인에게 엿 줘보는 게 가장 빠른 방법입니다.

한 가지 더 확인해야 할 것이 있다면 건물의 수도 파이프 용량입니다. 이것은 수압과 직접적인 관련이 있습니다.

예를 들어 음식점을 운영하는 임차인 업주가 식기세척기를 설치했는데 수압이 약해서 제대로 가동되지 않는다면 불편함을 어떻게 호소해야 할지 당황하기 마련입니다. 임차인이 임대차 계약서를 작성하기 전에 미리 상태를 확인해야 하지만 건물주가 유의사항으로 알려주는 것이 임차인 입장에서는 더 고마울 것입니다. 수도 파이프는 건축 시점에 깊숙한 골조와도 같은 존재이기 때문에 수압을 높이기 위해 공사를 진행하는 것은 쉽지 않습니다.

부족한 수압을 보조하기위해 옥상에 물탱크가 설치된 경우가 있는데, 주기적인 청소가 필요하며 한파로 인한 동파위험에 직접적으로 노출되어 있습니다. 건물 옥상에 물탱크가 설치되어 있다면 직수방식인지 확인하고 물탱크는 사용하지 않는쪽으로 차단하는것이 좋습니다.

​

도시가스 확인

아파트와 오피스텔은 대부분 건축 설계 시점부터 지역난방공사와 가스 공급계약이 되어 각 호실별로 별도 설치되어 있으나 준공연도가 오래된 상가 건물은 어떨까요? 건물이 지어진 이후에 가스 공급계약이 이루어지는 경우가 더 많습니다. 때문에 각 층별 또는 호실별로 설치된 계량기 위치를 확인하는 것은 필수입니다.

가스계량기

건물주 입장에서 건물을 매수하기 전에 먼저 확인해야 할 사항이 있다면 보일러 용량과 설치 연월일입니다.

보통 교체주기가 12~15년이므로 각 층별 또는 호실별로 보일러 노후 상태를 확인하고 교체 시기가 가깝다면 매도인에게 협의하여 매수가를 낮추던지 교체 비용을 받아내는 게 좋겠습니다. 사용 중에 성능 저하, 고장 등으로 인해 임차인의 요구로 교체를 하는 경우에도 건물주는 당연히 비용을 지불해야 합니다.

​

전기, 상하수도, 도시가스 등 건물의 준공연도에 따라 별도의 기계실이 없는 경우가 많으므로 리스크로 받아들이기보단 관리적 요소로 접근하는 것이 좋겠습니다.

​

소방 상태 확인

아래의 내용은 국가법령정보센터, 생활법령정보 사이트에서 참조한 내용입니다.

● 특정소방대상물의 소방시설 설치·유지 의무

1. 소방대상물의 소유자·관리자 또는 점유자(이하 “관계인”이라 함)는 일정한 소방시설을 화재안전기준에 따라 설치 또는 유지·관리해야 합니다(규제「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 제9조제1항 전단 및 규제「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령」 제15조).

※ “특정소방대상물”이란 소방시설을 설치해야 하는 소방대상물로서 다음의 소방시설물을 말합니다(「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 제2조제1항제3호 및 「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령」 별표 2).

특정소방대상물의 종류
공동주택(5층 이상인 아파트 등, 기숙사) 근린생활시설 중 슈퍼마켓, 휴게음식점, 이용원, 의원, 탁구장 등 문화 및 집회 시설 종교시설 판매시설 중 도매시장, 소매시장, 전통시장, 상점 운수시설 의료시설 교육연구시설 중 학교, 교육원 등 노유자시설 수련시설 운동시설 업무시설 숙박시설	위락시설 공장 창고시설 위험물 저장 및 처리 시설 항공기 및 자동차 관련 시설 동물 및 식물 관련 시설 자원순환 관련 시설 교정 및 군사시설 방송통신시설 발전시설 묘지 관련 시설 관광 휴게시설 장례시설 지하가 문화재 복합건축물

 

※ 위 화재안전기준 위반에 따른 과태료에 관한 자세한 사항은 「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령」 별표 10 제2호가목에서 확인할 수 있습니다.

2. 특정소방대상물의 관계인은 소방시설을 유지·관리할 때 소방시설의 기능과 성능에 지장을 줄 수 있는 폐쇄(잠금 포함)·차단 등의 행위를 해서는 안 됩니다. 다만, 소방시설의 점검·정비를 위한 폐쇄·차단은 할 수 있습니다(규제「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 제9조제3항).

​

위반 시 제재

1. 개선조치명령

특정소방대상물의 소방시설이 화재안전기준에 따라 설치·유지되어 있지 않으면 소방본부장 또는 소방서장으로부터 소방시설에 대한 필요한 조치를 받을 수 있습니다(규제「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 제9조제2항 참조).

※ 소방시설에 대한 조치명령을 받은 관계인 등은 천재지변이나 다음의 사유로 조치명령을 그 기간 내에 이행할 수 없는 경우에는 조치명령을 명령한 소방청장, 소방본부장 또는 소방서장에게 조치명령을 연기하여 줄 것을 신청할 수 있습니다(「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 제47조의2제1항제2호 및 「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령」 제38조의2제1항).

1-1. 태풍, 홍수 등 재난(「재난 및 안전관리 기본법」 제3조제1호에 해당하는 재난을 말함)이 발생하여 「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 제47조의2에 따른 조치명령·선임명령 또는 이행명령(이하 "조치명령 등"이라 함)을 이행할 수 없는 경우

1-2. 관계인이 질병, 장기출장 등으로 조치명령 등을 이행할 수 없는 경우

1-3. 경매 또는 양도·양수 등의 사유로 소유권이 변동되어 조치명령기간에 시정이 불가능 한 경우

1-4. 시장·상가·복합건축물 등 다수의 관계인으로 구성되어 조치명령기간 내에 의견조정과 시정이 불가능하다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 경우

개선조치명령 위반에 따른 제재

위에 따른 명령을 받고도 정당한 이유 없이 명령에 따른 조치를 이행하지 않으면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 제48조의2제1호).

2. 과태료

위의 화재안전기준을 위반하여 소방시설을 설치 또는 유지·관리한 자에게는 300만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 제53조제1항제1호).

※ 위 화재안전기준 위반에 따른 과태료에 관한 자세한 사항은 「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령」 별표 10 제2호가목에서 확인할 수 있습니다.

※ 소방시설별 화재안전기준 확인방법 Q. 소방시설별로 구체적인 설치기준이 있다는데요, 어디에서 찾을 수 있나요 A. 국가법령정보센터(www.law.go.kr)에서 행정규칙(훈령·예규·고시) 검색창에 시설명 등과 화재안전기준을 입력하면 찾을 수 있습니다. 예) 「간이스프링클러설비의 화재안전기준」(소방청 고시) 등

더 자세한 내용은 국가법령정보센터를 참조하시면 됩니다.

 

주차장

대부분의 신축 건물은 지하에 주차장이 있고 타워형 주차시설이라면 건물주는 관리인을 고용하여 운영하여야 합니다.

그러나 준공연도가 오래된 상가건물들은 건물 간의 간격이 매우 좁고 밀집되어 있습니다. 건물 외부에 주차장을 만들 수가 없고 차 없는 거리 형태가 대부분입니다. 이런 경우 외부 주차시설을 계약하여 운영하던지 방문객들에게 역 근처의 공용주차장을 이용하도록 권유해야 하는데 건물주의 역할이 아니라 임차인의 영역입니다.

다만, 건물을 매수하기 전에 주차가 가능하다면 몇 대까지 가능하며 운영을 어떻게 해야 할지 고려해 봐야 합니다.

​

매수를 더 신중하게 고려해야 할 상황

만약, 건물주가 사업장을 직접 운영하고 있는 상태에서 건물을 매도하고자 한다면, 더 면밀하고 신중하게 검토해야 합니다. 모든 건물주가 그렇다는 것은 아니지만 일부 매도인들은 건물을 매도하기위해 취약한 부분이나 단점을 보여주려하지 않을것입니다. 예를들어 3층 건물에 1, 2층을 건물주가 직접 사업을 운영하고 있고 3층은 공실 상태라고 가정한다면 3층은 천정 누수가 있거나 다른 하자가 있을 가능성이 있습니다. 건물주가 직접 운영하고 있는데 공실이 있다는 점은 반드시 이유를 찾아야 합니다.

되도록이면 공실없는 임차인으로 꽉 채운 물건이 좋으며 건물의 평가 기준은 매도인보다 임차인들의 목소리에 귀를 귀울여야 합니다.

​

그 외

● 건물 관리인 또는 청소 업체

● 정화조

● 승강기 관리 업체

● 전기 관리 업체(전기 용량이 75kw 이상일 경우 매월 점검 및 관리비를 지불해야 함)

● 화재보험

​

건물주의 꿈을 이루려다 지치지 마세요. 고려해야 할 사항이 많지만 가장 중요한 것은 수익률입니다. 하자가 많아도 수익률로 커버된다면 매수 못할 이유는 없으니까요. 모든 사항을 다 확인하는 것도 좋지만 적정선을 정하고 매도인으로부터 최대한 가격을 다운시켜 매수하는 것이 가장 현명한 방법입니다.

 

 

 

 

 

등록 공인중개사이며 부산/경남 지역을 중심으로 부지, 자연녹지 개발, 공장, 폐기물 처리업, 상가, 요양병원, 스타벅스 커피전문점, 아파트, 주택, 매물 등 컨설팅을 중심으로 운영하고 있으며 원하시는 매물의 유형에 맞게 제공하기도 합니다. 부동산과 관련하여 상담 또는 컨설팅이 필요하시면 부담 없이 전화 주셔도 됩니다. [전화 상담하기]

 

카카오톡 채팅으로 상담 주셔도 됩니다. [채팅 상담하기]