스타벅스 부산 강서구 DT점 매매(팝니다)

본 내용은 스타벅스 커피전문점 유치 과정에 있어서 직접 부지를 선정하고 토지 소유주와 컨설팅 및 계약에 이르기까지 진행 과정과 소유주 동의를 얻어 스타벅스 사업자(임차인)가 포함된 [건물 + Drive Thru + 주차장 + 조경물]을 매매를 진행하기 위해 작성하였습니다. 또한 해당 부지에 건축시공 작업이 진행 중에 있으므로 구체적인 위치를 공개할 수 없으며 제한된 정보만 제공한다는 점 양해 부탁드리겠습니다.

 

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컨설팅 준비 기간

2020년 지난해 9월부터 스타벅스 코리아 홍콩 소재지의 사업 기획파트에서 보내온 설계도면을 토대로 인허가를 받기 위해 부산 강서구 소재지의 관공서 출입을 수없이 반복했고, 지목 성격상 받아들여지기 어려운 부분을 실력 있는 건축사를 기용하여 도면을 수차례 수정해가며 마침내 마무리 단계에 왔습니다. 현 단계에 이르기까지 무려 1년 4개월이라는 시간이 훌쩍 지나가버렸습니다.

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입지 조건

명지국제신도시에 이어 에코델타시티가 개발되고 있으며 유동성 인구는 더더욱 풍부해질 전망입니다. 에코델타시티 조성 사업은 부산시 강동동, 명지동, 대저 2동 일원 1만 1770km2 부지에 총 3만여 가구 수에 약 7만 6천 명을 수용할 수 있는 규모로 택지가 조성되고 있으며 인접한 명지국제신도시의 약 두 배에 달하는 크기이기도 합니다. 특히, 에코델타시티는 하천 중심의 미래 지향적인 수변도시이자, 복합 물류·산업 중심 글로벌 거점 도시로 개발될 예정으로 서부산권을 대표할 자족도시로 탄생할 전망입니다.

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2021년 2월을 기점으로 신공항 건설을 위한 특별법이 제정되고 9월 17일 시행됨에 따라 '가덕 신공항', '에어 시티' 조성 등 신공항 건설 사업이 구체화되고 있습니다. 2022년 하반기부터 사업자 선정과 예비 타당성 조사, 환경영향 평가, 설계 등 2024년 부지조성과 기반 시설 건설 등 조성에 나설 예정이지만 최근 정부의 규제완화 정책의 움직임으로는 예상보다 빠르게 진행될 것으로 예상됩니다.

또한 가덕 신공항이 완공되면 유동성 인구는 더더욱 풍부해질 전망입니다.

새롭게 오픈할 스타벅스 DT 매장의 구체적인 위치는 공개할 수 없으나 주거지와 산업단지의 경계면에 위치하고 있으며 차량 소통이 많고 가덕 신공항, 에코델타시티, 명지국제신도시 등으로 이동하기 위해서는 거쳐 지나갈 수밖에 없는 이동로의 입지 조건을 가지고 있습니다.

​부지, 건물, 주차장

전체 부지는 570평이며 건물, Drive Thru, 주차장이 포함된 형태입니다.

건물은 연면적 약 100~120평의 2층 건물이며, 주차장의 수용 가능한 차량수는 38대입니다. 주상복합 또는 이마트와 같은 상업시설 내에 포함된 스타벅스 매장을 제외하면 가장 많은 차량을 수용할 수 있는 DT 매장이 탄생한다고 보시면 됩니다.

전체 부지	570평(건물 + Drive Thru + 주차장 + 조경물)
건물	연면적 약 100~120평의 2층 건물
주차장	수용 가능 차량수 38대, 향후 유료주차장 운영 가능

 

진행 상황

스타벅스커피코리아와 계약 완료 단계이며, 15년 임대 계약에 월 수수료는 12%입니다.

건축시공 작업을 진행하고 있으며 완공 예정은 2023년 7월입니다.

계약	토지 소유주 <==> 공인중개사 컨설팅 계약 완료 토지 소유주 <==> 스타벅스커피코리아 매장 임대 계약 완료 단계
기간	15년 임대 계약
월 수수료(%)	12%(하단 '투자금 대비 수익률'에서 상세 설명)
건축	건축시공 작업 진행 중 완공 예정 2023년 7월
매장 오픈	2023년 7월 예정

// 2022년 3월 예정이었으나 설계 도면 변경으로 4월 말 예정으로 변경 (Comment 2022/02/04)​
// 계약완료, 건축 완공 및 매장 오픈 예정일자 변경 (Comment 2022/07/12)​
// 매매가 비공개 협의 (Comment 2022/08/04)​
// 설계 도면 확정 및 진해자유구역청 건축허가 승인 (Comment 2023/01/16)​

 

※ 스타벅스 가맹점 아닌 임차인

많은 분들이 잘 모르고 있는 사실이 하나 있다면, 스타벅스는 개인이 운영하는 가맹점이 없습니다. 모든 매장은 본사에서 직접 운영, 관리하는 직영점으로만 운영되고 있으며 개인이 투자, 운영할 수 있는 가맹점 또는 체인점 형태는 불가능합니다. 또한 임대차 형태의 계약이기에 임차인이 내 건물에서 사업을 운영한다고 생각하시면 됩니다.

즉, 스타벅스는 해당 부지에서 매장 추가 적합성을 조사하며 인구 유동성을 포함한 입지 분석을 마친 이후에 충분한 타당성을 바탕으로 계약을 진행합니다. 건물주(토지 소유주)는 스타벅스가 사업을 운영할 수 있도록 환경을 제공해야 하기에 건축에 관련한 모든 부분을 직접 부담하고 스타벅스는 사업을 운영해야 하는 임차인이므로 인테리어 비용(4~5억 수준)은 스타벅스가 부담합니다.

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임대차 방식은 2가지가 있습니다.

● 보증금 / 고정 월세

● 보증금 / 변동 월세(수수료 방식)

변동월세(수수료 방식)란? 월 순 매출의 일정 비율을 임대인에게 임대료로 지급하는 방식 예) 월 순 매출 금액 X 수수료율 (VAT 별도)

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매매가, 투자금 대비 수익률

스타벅스 DT 매장 1일 평균 순 매출은 750만 원입니다.(월평균 순 매출 2억 3천만 원)

월 수익금 = [DT 매장 월평균 순 매출] X [월 수수료(%)] / 100

2,760만 원 = 2억 3천만 원 X 12 / 100

COVID-19 팬데믹 이후 완전한 일상 회복이 불가능하다고 판단된 소비자들은 대면을 최소화하며 대중교통보다는 자가 차량을 이용하는 선택을 했으며 그 선택으로 인해 스타벅스 DT 매장 매출은 분기마다 성장하고 있습니다.

바이러스가 변이되어 델타 바이러스가 '우세종'으로 자리 잡으면서 3차 유행을 가속화했고, 얼마 지나지도 않아 2022년부터는 오미크론 바이러스가 '우세종'으로 자리 잡을 가능성이 매우 높다고 WHO(세계보건기구)는 예측하고 있습니다. 비대면 사회가 점진적으로 가속화될 전망이며 어쩌면 완전한 일상 회복은 불가능할지도 모릅니다. 어느 정도 회복되더라도 이전과는 다른 일상을 맞이해야 합니다. 그런 의미에서 DT(Drive Thru) 도입은 달라질 일상을 맞이할 수 있는 최적의 사업 방향이라 할 수 있습니다.

임대인 입장에서도 지속적으로 성장 가능한 사업이기에 변동 월세(수수료) 방식으로 계약하는 게 옳은 방법이라 할 수 있습니다.

부산 강서구 DT 매장
매매가 00억

타지역 매장 매매가 대비 적정가 수준이라 판단됩니다. 다른 매장 매물과 비교해 보면 충분히 저평가 가격입니다. 건축 완공 시점에 에코델타시티와 가덕 신공항이 함께 완공되는 시기는 아니기에 선 반영하지 않은 가격이라는 점 참고하시면 됩니다.

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제 개인적인 투자 원칙상 기대수익이 높다면 부채를 얹더라도 과감하게 투자해야 한다는 원칙을 가지고 있었습니다.

그러나 COVID-19는 그러한 원칙을 철저하게 바꿔버렸고, 원금 비중을 최대한 늘려야 살아남을 수 있다는 결과를 가져왔습니다. 그런데 이러한 환경에서도 매출을 일으키고 꾸준하게 성장하는 업종들은 플랫폼 비즈니스를 활용하는 비대면 또는 스타벅스와 같이 Drive Thru를 도입하여 미니멈컨택트(접촉 최소화) 방식으로 영업을 이어가는 업종들이었습니다.

스타벅스는 고정적인 평균 매출이 보장되기에 원금을 최소화하고 은행융자를 늘려서 매매해도 괜찮다고 생각합니다.

개인 신용점수에 따라 편차가 있으나 평균적으로 은행융자 3.5% 이자율로 매매가 00억 중 70%에 해당하는 00억을 대출받아 매수해도 연 수익률은 8%가 넘습니다.

적정한 수준으로 융자를 이용하여 투자를 원하신다면 아래 도표 A 방식을 권장합니다. 그러나 B 방식으로 현금 비중을 높이면 높일수록 더 안정적인 고수익이 된다는 점은 변함없습니다.

 

참고사항

스타벅스커피코리아는 매년 성장하고 있으며 2021년 9월 기준으로 신시계 그룹의 이마트가 최대주주(67.5%)가 되었습니다.

<이마트 연결재무제표 스타벅스커피코리아 보유 지분>

실제 스타벅스커피코리아의 기업 가치는 2조 7천억 원에 육박합니다. 최대주주 이마트의 장부 금액은 5,287억 수준이지만 지분 가치로 보면 1조 7,550억 수준으로 시장에서 충분한 프리미엄을 받고 있다 보시면 되고 플랫폼 비즈니스, 비대면, 미니멈컨택트 사회가 가속화될수록 가치는 더 성장할 전망입니다.

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스타벅스커피코리아 매출액 수준

아래는 2020년 스타벅스커피코리아의 감사보고서에 기재된 3, 4분기 매출 자료입니다.

2020년 3분기 (제23기)	1,869,559,758,459원
2020년 4분기 (제24기)	1,928,400,416,610원

2020년 자료이지만 분기마다 매출액이 꾸준하게 증가하고 있으며 내년(2022)에 나오는 2021년 감사보고서에서도 더 성장한 지표를 보여주리라 예상하고 있습니다. 스타벅스커피코리아의 성장은 임대인의 입장에서 안정적인 투자처로 신뢰할 수 있는 지표가 됩니다.

 

당부드립니다

● 건축시공/착공 단계에서는 현장을 공개할 수 없으며 미팅을 통해 실수요자 요건에 부합되면 설계도와 현장을 보여드립니다.

● 단가 협상은 안됩니다. 유사한 환경의 매장을 대상으로 시장조사를 진행했으며 충분하게 감정하여 평가한 가격입니다.

● 공동중개는 사양합니다.

 

 

 

 

 

등록 공인중개사이며 부산/경남 지역을 중심으로 부지, 자연녹지 개발, 공장, 폐기물 처리업, 상가, 요양병원, 스타벅스 커피전문점, 아파트, 주택, 매물 등 컨설팅을 중심으로 운영하고 있으며 원하시는 매물의 유형에 맞게 제공하기도 합니다. 부동산과 관련하여 상담 또는 컨설팅이 필요하시면 부담 없이 전화 주셔도 됩니다. [전화 상담하기]

 

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