래미안 포레스티지 / 가격전망·총평

래미안 포레스티지는 온천4구역재개발지구에 들어서는 단지로, 총 4043세대 중 2331세대를 일반분양한다. 분양규모가 2022년 기준 부산에서 가장 큰 대단지입니다. 특히 일반분양의 절반가량인 1227세대가 특별공급됩니다. 다자녀가구 233세대, 신혼부부 463세대, 생애최초 231세대, 노부모봉양 69세대가 배정됐습니다. 생애최초 특별공급의 경우 30%가량을 추첨제로 진행해 젊은 1인가구의 관심이 뜨겁습니다.

래미안 포레스티지의 평당 분양가는 1959만 원으로, 해운대엘시티더샵(평당 2730만 원)에 이어 역대 두 번째 고가를 기록했습니다. 무엇보다 2021년 12월 31일 분양공고를 해서 잔금 납부 때 총원리금상황비율(DSR) 적용을 받지 않는다는 것도 장점으로 작용하고 있습니다.

 

포레스티지 = 포레스트 + 프레스티지

 

본 내용은 래미안 공식 웹사이트 컨텐츠를 기반으로 작성되었으나,

일부 정보제공 방식의 불편함을 일관성 있게 제공하기위해 연관성과 순차성을 기준으로 컨텐츠를 리빌드하였습니다.

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래미안 포레스티지 연재

• 입지환경 및 전경·배치·위치도
• 커뮤니티
• 평면정보
• 인테리어 및 전시·옵션
• 마감재 및 시스템
• 분양 개요 및 일정 안내
• 공급내역
• 계약안내
• 가격전망·총평(현재 글)

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최고의 청약 경쟁률

한국부동산원에 따르면 지난 1월 17~21일 전국에서 아파트와 도시형 생활주택, 오피스텔 등 7개 단지가 청약을 마감했는데, 아파트 중에는 '래미안 포레스티지'가 가장 높은 청약 경쟁률을 기록했습니다. 부산지역 아파트 중에는 지난 5년 동안 조정대상지역 가운데 최고 청약 경쟁률을 기록 했습니다.

최근 청약 마감 아파트(2022.01)			일반공급 모집(가구)	경쟁률
래미안 포레스티지			1,104가구 / 65,110건 접수	58.98 : 1
호반써민 그랜빌2차			497가구 / 14,854건 접수	29.89 : 1
이천 센트레빌 레이크뷰			95가구 / 1475건 접수	15.53 : 1
디케이밸리뷰 용산(도시형생활주택)			24가구 / 685건 접수	28.54 : 1
천안아산역 미소지움 더테라스(오피스텔)			540실 / 7,054건 접수	13.06 : 1

영남권 중 부산에서 대단지 래미안은 포레스티지가 5번째 입니다.

부산 최초 '래미안 해운대'가 있고 금정구와 동래구에 래미안 밸트를 이루고 있는 2개 단지 청약 경쟁률과 비교해보면, 2014년 '래미안 장전'의 경우 특별공급 물량을 제외한 958가구 모집에 146,300명이 몰려 평균 146.2 : 1의 경쟁률을 기록했고, 2018년 '래미안 동래 아이파크'의 경우 특별공급 물량을 제외한 1,302가구 모집에 22,468명이 몰려 평균 17.3 : 1의 경쟁률을 기록했습니다.

래미안 영남(부산)			일반공급 모집(가구)	경쟁률
래미안 해운대(2011)			348가구 / 28,345건 접수	81.45 : 1
래미안 장전(2014)			958가구 / 146,300건 접수	146.2 : 1
래미안 동래 아이파크(2018)			1,302가구 / 14,854건 접수	29.89 : 1
래미안 어반파크(2019)			948가구 / 12,350건 접수	13 : 1

삼성물산 영남(부산)			일반공급 모집(가구)	경쟁률
레이카운티(2020)			2,759가구 / 190,117건 접수	120.6 : 1

'래미안 해운대'는 영남권 부산에서 처음 공급된 래미안 아파트로 해운대라는 고가격층 지역임에도 불구하고 프리미엄 아파트라는 소문이 돌면서 분양에서도 큰 성공을 이뤘습니다. 사실 부산에서는 '롯데캐슬' 브랜드가 고급 아파트 이미지를 가지고 있었는데 래미안의 등장으로 인해 순위가 바뀌었습니다.

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2014년 '래미안 장전'에도 큰 영향을주어 역대급 청약 경쟁률 기록을 가지고 있으며 아직도 이 기록을 깬 아파트는 없습니다. 당시 통계상 부산지역 청약통장 가입자가 34만명 이었던 것을 감안하면 3명중에 1명이 '래미안 장전'에 분양경쟁에 뛰어든 셈입니다. 무엇보다 부산에서 드물게 평지에 들어서는 대규모 단지인데다 지하철역이 가까이 있고 주위에 학교들이 많아 교통과 교육환경이 좋다는 평가를 받았기 때문에 분양시작 전부터 뜨거운 관심이 집중되었던 단지 입니다.

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2018년 '래미안 동래 아이파크'는 생각보다 저조한 청약 경쟁률을 기록했는데, 전매금지, 대출제한, 1순위 청약자격 제한 등 부동산 규제 정책으로 어려운 환경에서도 나름 선방했다고 평가하고 있습니다. 그러한 정책 환경속에서 '래미안 포레스티지'는 부동산 투자자가 아닌 실수요자 물량에 맞춰져 있음에도 불구하고 59:1의 청약 경쟁률을 기록했다는 것은 매우 긍정적인 결과라고 평가할 수 있습니다.

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2020년 레이카운티, 래미안 브랜드는 아니지만 삼성물산·대림산업·HDC현대산업개발 컨소시엄으로 이 시기는 전세계적으로 부동산 가격의 폭등현상을 보였던 시기와 겹칩니다. 미 연준은 지난 2년간 COVID-19에 대응하기위해 기준금리를 0로 만들고 양적완화 정책을 통해 엄청난 양의 통화를 발행하여 재정정책에 사용하였습니다.

기업들은 이 자금을 이용하여 자사주 매입에 활용하고 그래도 남는 돈을 부동산 매입에 사용하게 되면서 부동산 가격은 폭등하게되었고 전세계적인 현상으로 이어졌습니다. 그 가운데 레이카운티가 분양하게되어 당첨되기만 하면 무조건 가격 오르는 분양권으로 인식되었습니다. 부동산 가격이 계속하여 폭등하던 시기였기 때문에 19만명 쏠림에 120.6:1의 경쟁률이 가능했던 것입니다.

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일부 평형, 2022년 DSR 강화 규제 적용X

먼저 총부채원리금상환비율(DSR)이 무엇인지 알아야 합니다.

LTV(loan to value ratio)와 DTI(debt to income), DSR(debt service ratio)은 부동산 정책이나 기사에서 자주 언급되는 대출 규제 용어들입니다. DSR을 이해하려면 먼저 LTV와 DTI를 알아야 합니다. LTV는 주택담보대출비율을 말합니다. 만약 LTV가 70%면 집값의 최대 70%까지 대출받을 수 있다는 뜻입니다. 예를 들어, 6억 원짜리 집을 살 때 LTV만 놓고 보면 4억 2000만원까지 대출이 가능하다는 것을 의미합니다. LTV는 사려는 주택이 있는 지역이 투기지역 또는 투기과열지구, 조정 대상 지역인지에 따라 달라집니다.

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DTI는 총부채상환비율을 의미합니다. 주택담보대출을 받을 때 매년 상환해야 하는 원리금과 이자를 연 소득 대비 일정 비율로 제한하는 규제입니다. 예를 들어, DTI가 40%면 연봉 5000만원인 사람이 연간 갚을 수 있는 주택담보대출 원리금과 이자가 2000만원이 되고, 주택담보대출도 이 범위 내에서 이뤄집니다.

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총부채원리금상환비율을 뜻하는 DSR은 주택담보대출에 국한하지 않고 한 사람이 보유한 모든 대출의 원리금과 이자를 연 소득 대비 일정 비율로 제한하는 규제로, 앞서 알아본 DTI의 상위 개념입니다. 예를 들어 DSR 40%를 적용할 경우, 연봉 5000만원인 사람은 모든 대출의 원리금과 이자를 총 2000만원까지 갚는 범위 이내에서 대출받을 수 있습니다. 즉, 대출자가 갖고 있는 주택대출 원리금 외 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금이 연 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 규제하는 것을 말합니다.​

그런데 최근 기획재정부가 새로운 가계부채관리 방안을 내놨습니다. 에 따르면 2022년 1월부터 총 대출이 2억원을 초과할 경우 대출한도가 DSR 40% 수준으로 제한됩니다. 이 같은 정부의 DSR 규제 강화로 수요자들이 혼란에 빠졌습니다. 왜 이런 규제를 시행했을까요? 결론부터 얘기하면, DSR 규제로 가계대출의 대부분을 차지하는 부동산 대출이 막히면 부동산 가격 또한 내려갈 것으로 판단했기 때문입니다.

그러나 전문가들의 견해는 다릅니다. 비록 가계부채 증가세 줄일 수는 있지만 부동산 가격 인하로는 이어지지 않을 것이라고 예상하고 있습니다. 왜냐하면 이미 2017년부터 규제 지역으로 지정됐던 부동산에 대출한도를 제한했지만 주택 가격은 오히려 상승했기 때문입니다. 즉, 대출제한으로 인한 수요가 줄어든 만큼 공급 또한 줄어서 거래량은 줄어들더라도 가격이 떨어지진 않을 것이라고 예측하고 있습니다. 오히려 불가피한 대출 수요가 대부업이나 불법사금융 시장으로 넘어가지 않을까 우려를 표하고 있습니다. 부동산 시장이 어떻게 받아들이게 될지는 지나봐야 알 수 있을것 같습니다.

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그러나 래미안 포레스티지의 일부 평형은 2022 DSR 규제 적용을 받지 않습니다. 그 이유는 입주자모집공고일이 2021년 12월 31일 이기에 규제에서 제외되는 것이지만 모든 평형에 해당되는것이 아니라 분양가 6억원을 초과하지 않는 가격으로 형성된 72㎡ 이하의 일부 평형에만 해당되며 72㎡를 포함한 그 이하 평형의 총 가구수가 791가구인데, 해당 가구수 모두가 6억 이하에 형성되어있다는 것은 아닙니다. 72㎡의 일부 평형은 6억 조금 넘거나 그 이하에 형성되어 있습니다. 59㎡ 평형은 6억을 넘을일이 없겠죠.

6억 이하에 분양가가 형성된 평형들은 중도금대출에서 주택담보대출로 전환될 때도 DSR 규제에 포함되지 않습니다. 즉, 가장 많은 물량을 보유한 평형(84㎡) 만큼이나 낮은 평형에서도 충분한 경쟁을 일으킬 수 있는 요인이라 할 수 있습니다.

 

래미안 밸트 구축

래미안 밸트

금정구 장전래미안을 필두로 동래구 온천동, 연제구 거제·연지동으로 이어지는 일명 ‘래미안 벨트’를 형성하고 있습니다.

서울에서는 래미안 밸트가 매우 흔하지만 부산에서 형성중인 밸트는 최근의 상황입니다. 삼성물산은 동래구와 해운대구의 재건축 사업과 서부산권 개발 사업에도 눈독을 들이고 있어 향후 래미안 벨트가 어디까지 이어질지도 관심사입니다. 지도만 봐도 대략 다음위치가 어디쯤인지는 짐작가능하겠죠?

중요 한 건 프리미엄 아파트가 증가할수록 기존 래미안 집값에도 영향을 준다는 것입니다.

 

금정산·금강공원·금강식물원 | 자연을 품은 아파트

래미안 포레스티지의 가장 큰 장점입니다.

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금강공원(金剛公園)

금강공원은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 공원으로 래미안 포레스티지 단지 위로 올라가면 금정산 등산로와 연결되어 있습니다. 금강이라는 이름때문에 부산시민들도 의외로 금정구에 있는 줄 아는 사람들이 제법많습니다. 1972년 6월 26일 부산광역시의 기념물 제26호로 지정되었다가, 1993년 5월 22일 문화재 지정이 해제되었습니다.

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금강공원 내 포함되어 있는 금강식물원은 아름다운 식물이 경관을 이루고 있으며 자연석을 이용한 여러 가지 작품과 휴식시설이 갖추어져 있어 도시민의 정서적인 휴양지로 사용될 뿐만 아니라 식물학연구와 교육장으로 활용되고 있습니다.

금강공원 안내도

금강공원의 역사

·1920년 금강공원의 시초는 일제강점기 시절로 거슬러 올라가면, 담배 장사로 큰 돈을 번 일본 상인 히가시바라 카지로(東原嘉次郞)가 주변 풍광이 뛰어난 이곳에 개인 정원을 꾸민 것이 비롯되었다. 계곡물을 이용해 일본식 연못을 만들고 전망 좋은 언덕에 탑도 세웠다고 한다. 1931년부터는 정원을 일반인들에게도 개방했다.

·1940년 11월 10일에 황기 2600년을 기념한답시고 정원을 동래읍에 기증하면서 금강원으로 명명되었다. 이때 쓴 기념비도 있는데, 기념비를 쓴 사람은 기후현 출신의 일본 상공인이자 당시 동래읍장이었던 야마구치 키요시(山口精)로 되어 있다.

·1965년 4월 21일에 공원으로 지정되어 금강공원으로 다시한번 이름이 변경되었으며, 1966년도에 현재도 운행 중인 로프웨이(케이블카)가 설치되었다.

·1967년 한국에서 민간최초이자 전국 두 번째로 개장하는 동물원인 동래금강동물원이 금강공원 안의 부지에 설립되었다.

·1972년 6월 26일에 부산광역시 문화재(기념물 제26호) 보호구역으로 지정되었다. 그 후 정문 사진 바로 밑에 있는 왼쪽 사진 속의 놀이기구들이 최초로 설치되었고, 그 관계로 1973년 6월 1일부터는 유료 개방으로 전환되었다. 영남권 놀이공원들 중에서는 가장 역사가 오래되었다.

·1993년 5월 22일부로 부산광역시 문화재 보호구역 지정이 해제되었다. 임진동래의총, 내주축성비, 망미루, 독진대아문, 이섭교비 제외였지만 일제가 공원 조성을 위해 부산의 문화재들을 임의로 이전시킨 만큼 현재는 대부분 원래 있던 자리로 이전되었다.

·1993~1997년 사이에 일부 놀이기구들이 다른 놀이기구로 교체/개편에 들어갔다.

·2001년 동물원이 경영 악화로 영업이 종료되었다.

·2004년 7월 1일, 약 31년 만에 다시 무료 개방으로 전환되었다. 2006년 기준으로는 이용객이 나타날 경우에만 어트랙션(놀이기구)을 작동시켰다. 근 몇십년 만에 망미루에 막혀 있었던 도로가 개통되었다.

·2009년 11월 폐쇄되어 방치된 동래동물원 시설들의 철거가 시작되었다.

·2013년 6월 15일에 로프웨이(케이블카), 비룡열차, 바이킹, 피터팬을 제외한 모든 놀이기구들이 철거되면서 사실상 놀이공원으로써의 기능을 상실한 상태다.

·2014년 공원 입구에 있었던 망미루가 수안동으로 이전되었다. 이전된 이유는 원래 수안동에 위치한 동래부동헌의 문루였지만 일제강점기때 일본인들에 의해서 금강공원 입구로 써먹기 위해 강제로 이전되었기 때문이다.

예전에는 동물원도 있었는데 경영악화로 제한적인 수준에서만 운영되고 있습니다. 산책로 수준에서는 부족함이 없는데, 개인적으로 예전처럼 활성화 되었으면 좋겠습니다.

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금정산(金井山) 등산로

금정구, 북구와 경상남도 양산시 동면에 걸친 높이 801.5m에 달하는 부산에서 가장 높은 산이며 부산을 대표하는 산입니다. 옛 동래도호부의 진산이기도 하였으나, 부산 도심이 확장되면서 현재는 도심 한가운데에 있는 산이 되어버렸습니다. 바위가 드러나 산세가 야성적이면서도 뜯어보면 매력 있는 산이며, 한국에 있는 산성들 중 길이가 가장 긴 금정산성 유적도 이 산의 능선에 뻗어있습니다. 금정산성은 격동의 시대를 거치며 대부분 구역이 토대만 남아서 복구사업을 하는 중이지만, 낮은 돌담조차도 금정산을 닮아서 야성미 넘치는 풍경의 일부로 존재합니다.

접근성이 워낙 좋기 때문에 많은 등산객들이 찾고 있으며 이제는 래미안 포레스티지의 접근성 좋은 등산로가 되었습니다. 주말마다 부산에서 가장 높고 인지도가 좋은 산을 오를 수 있다면 이보다 좋은 가치는 없다고 생각합니다. 자연을 품은 아파트라 할 수 있죠.

래미안 포레스티지-금정산 등산로 지도

등산코스

총 거리 : 10.2km

총 소요시간 : 2시간 34분(숙련자 기준)

총 소요열량 : 1000kcal 이상(개개인의 BMI, 체중 등에 따라 다름)

래미안포레스티지아파트 출발

01. 358m 이동(금강로151번길)

02. 왼쪽길로 97m 이동(우장춘로)

03. 횡단보도 이용

04. 36m 이동

05. 오른쪽길로 1.4km 이동

06. 오른쪽길로 371m 이동

07. 왼쪽길로 667m 이동

08. 왼쪽길로 346m 이동

09. 오른쪽길로 39m 이동

10. [금정산성 남문] 도착

11. 50m 이동

12. 금정산성 동문까지 오른쪽길로 2.1km 이동

13. 금정산성 동문 앞에서 오른쪽길로 24m 이동(동문로)

14. [금정산성 동문] 도착

15. 금정산성 동문까지 24m 이동(동문로)

16. 금정산성 동문 앞에서 오른쪽길로 31m 이동

17. 왼쪽길로 3.7km 이동

18. [금정산성 북문] 도착

19. 930m 이동

20. [금정산 고당봉] 도착

래미안 포레스티지-금정산 등산로 스카이뷰

금정산 갤러리

만덕·센텀 도시고속화도로

부산 북구 만덕에서 해운대구 센텀시티를 연결하는 도시고속화도로가 지난 2019년 9월 23일 착공했습니다. 부산의 동쪽과 서쪽을 지하로 빠르게 연결하는 이 도로는 2024년 10월 준공 예정입니다. 만덕/센텀 도시고속화도로는 만덕대로와 충렬대로 등 기존 도로의 상습 교통체증을 해소하고 동·서부산권을 빠르게 연결하는 간선도로망 구축을 목표로 하고 있습니다. 북구 만덕동에서 중앙로를 거쳐 해운대구 재송동 수영강변대로까지 연결하는 대심도 지하터널이며, 전체 길이 9.62㎞ 왕복 4차로 입니다. 사업비는 민간투자 5천885억 원을 포함해 총 7천832억 원 입니다.

만덕/센텀 도시고속화도로 조감도

​만덕/센텀 구간 도시고속화도로가 개통하면 40분인 통행시간이 10분대로 줄어들 것으로 기대하고 있습니다. 차량 분산으로 만덕대로, 충렬대로, 중앙대로 등의 평균 차량 통행속도도 시간당 5∼10㎞가량 개선되는 효과가 있을 것으로 전망됩니다. 그러나 래미안 포레스티지로 부터 중앙IC 진입로는 생각보다 거리가 있습니다. 동래 래미안에서 중앙IC 진입로가 더 가깝습니다.

01

만덕/센텀 도시고속화도로 진입로 만덕, 중앙IC

래미안 포레스티지의 직접적인 수혜가 있다기 보다는 만덕/센텀 도시고속화도로가 지하터널로 만들어지기에 기존 제1만덕터널, 제2만덕터널 통행량이 줄어들어 간접적인 수혜가 될 수 있을것으로 전망합니다.

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편의시설 | 대형마트, 백화점

편의시설 대형마트, 백화점

멀지 않은 위치에 대형마트와 백화점이 있습니다. 그런데 소비자가 가장 많이 이용하는 마트는 이마트인데 아쉽게도 가까운 거리에는 없습니다. 구서 이마트가 있긴 한데, 아주 가까운 거리는 아닙니다.​

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가치를 떨어트리는 요인은 옹벽

어느 아파트나 좋은점만 있을수는 없습니다. 가까운 지하철 온천장역이 도보 15~20분 거리인데 역세권이라 할 수 있느냐 논란이 있을 수 있는데, 이 정도 거리는 큰 문제가 되지 않습니다. 초등학생 학교 역시 1단지 금정초등학교, 2·3단지 온천초등학교 배정될 예정인데 온천초등학교는 거리가 좀 멀고 차로가 많습니다. 초등학교 3학년까지는 부모가 운전해서 등교시키는 경우가 많기에 이 부분도 큰 문제가 되리라 생각되진 않습니다.

대중교통 이용구간까지 거리가 멀면 아파트에서 셔틀버스를 운행하면되고 학교가 멀면 부모가 등교시켜주면 되는데, 아파트의 지대 환경과 설계도면상 위치에 따라 불이익을 볼 수 있는 옹벽은 어떻게 해볼 방법이 없습니다.

옹벽 예상 위치

지도상으로 보면 여기가 왜 옹벽인지 구분되지 않습니다.

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옹벽 예상 위치 스카이뷰

1. 온천119안전센터
2. 금강공원 공영주차장
3. 온천보라어린이집

스카이뷰로 보면 무언가 제거되지 않고 남아있는 건물을 확인할 수 있습니다.

래미안 포레스티지 주출입구

과연 이것이 옹벽요소로 작용하게될지 지도상으로는 명확하지가 않아서 직접 공사현장에 방문하여 조사를 했습니다. 래미안 포레스티지 주출입구를 따라 올라가보겠습니다.

 

금강공원 공영주차장, 온천119안전센터

주출입구를 따라 조금 더 올라가보면 212, 213, 214동 위치의 언덕에 금강공원 공영주차장과 온천119안전센터 건물이 보입니다.

옹벽

금강공원 공영주차장과 온천119안전센터 아래래를 조금 더 확대해서 촬영해보니 옹벽 구조를 만들기위한 토목벽이 보입니다. 공사현장 출입을 못하니 하부구조까지는 촬영을 못했지만 옹벽 구조상으로는 지상높이 2~3층 높이가 될 것으로 예상합니다.

 

사진 정면에 보이는 건물은 온천보라어린이집 입니다.

 

금강공원 공영주차장1

금강공원 공영주차장2

이번에는 금강공원 공영주차장에서 공사현장 아래를 촬영했습니다. 다행히 211동 위치는 온천보라어린이집과 겹치진 않을꺼 같습니다. 생각보다 공영주차장 위치가 높습니다.

 

온천119안전센터

다음은 금강공원 주차장 온천119안전센터 입니다.

건물이 생각보다 높습니다.

213동 214동 위치에서는 적어도 지상높이 5층까지 영향을 받지 않을까 예상합니다.

동	요소	설명
213	옹벽(방음벽 포함) + 온천119안전센터	지상높이 4~5층 예상
214	옹벽(방음벽 포함) + 온천119안전센터
212	옹벽(방음벽 포함) + 금강공원 공영주차장	지상높이 2~3층 예상
211	옹벽(방음벽 포함) + 온천보라어린이집	영향없을 가능성 높다고 예상
110	옹벽(방음벽 포함)	큰 영향 없을것으로 예상
111
112
308
309
310

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가격전망

래미안 포레스티지의 평당 평균 분양가는 1,960만원 입니다. 인접지역 래미안 장전의 경우 준공된 지 5년 이상 되었는데 평당 3,000만원 수준입니다. 포레스티지가 분양가 상한제 미적용 아파트입니다. 두 아파트의 가격이 차이는 있습니다만 래미안 장전의 초역세권이라는 프리미엄을 이길 수 있느냐의 문제가 아니라 분양가가 너무 높게 책정되면 흥행에 실패할 수 있기 때문입니다.

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현재는 전매가 불가능하기에 현재의 가격이 중요한게 아니라 전매 가능한 시점부터 본격적인 시세를 보일 수 있습니다. 그 시점부터는 래미안 장전의 시세가 선행지표이자 기준지표가 될 것입니다. 즉 현재의 래미안 장전 시세가 미래의 래미안 포레스티지 기준가격이 될 것입니다. 동래 래미안/아이파크 역시 래미안 장전의 시세를 분치보며 입지조건을 따져가게 될 것입니다.

<래미안 장전 시세, 출처:디스코

가장 많은 물량의 타입이 10~11억에 실거래가 신고가 되어 있습니다. 래미안 포레스티지는 옹벽, 조금 먼 역세권 등 래미안 장전보다는 불리한 조건을 가지고 있지만 무엇보다 4,000가구의 대단지 이기에 랜드마크 아파트로 전혀 손색이 없다고 봅니다. 입지조건과 주변환경은 결국 유동인구의 힘에 끌려갈 수 밖에 없습니다. 개인적으로는 3년뒤에 래미안 장전과 대등한 가격까지 움직일꺼라 예상합니다.

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전매 가능 시점?

래미안 포레스티지는 조정대상지역(청약과열지역) 내 민간택지에서 공급하는 주택으로 「주택법」제63조의2, 제64조 및 「주택법시행령」제73조에 의거 입주자 선정 발표일로부터 소유권이전등기시까지 전매가 금지됩니다. (단, 이 기간이 3년을 초과할 경우 3년으로 합니다) ​ ※ 주택법 및 관련법령 개정에 따라 조정될 수 있으며, 자세한 내용은 입주자모집공고문을 통해 확인하실 수 있습니다.

대락 2025년 2~3월 부터 가능하겠네요. 그런데 이 시점은 전매가 가능할 뿐, 비과세 요건을 충족하는 기간은 아닙니다. 온천4 구역은 조정대상지역으로 등록되어 있기에 양도세율 50%를 적용받지 않기 위해서는 입주일로부터 실거주 2년 기간이 포함되어야 합니다. 실거주는 전월세는 포함되지 않습니다. 소유주만 가능하죠.(다른 방법이 있지만 블로그에서는 언급하지는 않겠습니다.) 따라서 2027년 9월부터는 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.

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아직 많은 시간이 남았습니다.

지속적으로 래미안 포레스티지를 관찰할 예정입니다.

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